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为适应社会发展，完善既有住宅的使用功能，对既有住宅增设电梯成为既有住宅中高层住宅的业主一个普遍共识和期望。原因很简单，增设电梯既方便居住，又有能够增加潜在买家人数，促进房产交易。但既有住宅中的低层住宅业主尤其是一楼业主一般反对增设电梯。因为一旦增设电梯，将产生低层住宅便利优势的抵销，以及对通风、采光、日照、通行等方面的消较影响，进而损害低层房产价值。如此一来，高层业主和低层业主很难就增设电梯达成一致。面对其中利害冲突，法律如何规定，如此规定的原因又为何？问题的解决对策在哪？本文试着回答这些问题。

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一、 立法现状
目前已经有不少地方**已专门就既有住宅增设电梯问题进行了系统规定。但这些规范效力层级比较低，只有个别城市如汕头市是以**规章的方式进行立法，其他大多是以规范性文件的形式进行了规定。而在***层面，尚无就该问题进行专门系统立法的文件。对于既有住宅增设电梯的条件，只有个别城市如惠州市规定，既有住宅加建电梯，必须得到加建电梯住宅全体业主的同意。但绝大多数地方**的专门文件规定，增设电梯应经本栋（梯）房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。一般认为，如此规定的法律依据是物权法*76条。该条规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由于需增设电梯的既有住宅一般不低于四层，按照上述三分之二同意即为有效的规定，毫无疑问，低层业主反对亦恐徒劳。如此，便形成了一种多数人的暴政。低层业主的利益将很容易受到侵犯。

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二、 法律冲突的解决
面对这种多数人的暴政，低层业主该如何维护自身合法权益？首先，需要对增设电梯行为的法律性质进行界定。在前述规定双三分之二同意即为有效的城市的相应办法中一般还规定了对受损业务的补偿方案。从“补偿”的字眼可以看出，**认为增设电梯这种行为并不具有违法性。虽然从物权法的角度看这种行为有法律依据，但我认为对低层业主而言，这是一种侵权行为，侵害了低层业主在相邻关系中采光、通行等权利，以及因为低层优势抵消而造成的房屋价值的贬损。进一步来说这是一种共同侵权行为，同意增设电梯的业主应对低层业主承担连带赔偿责任。如果将对受损业主的赔偿称之为“补偿”无异于否定增设电梯行为是一种侵权行为，故称之为赔偿方案将更符合法律规定。那低层业主有无请求法院判决停止增设电梯的权利呢？根据侵权责任法*15条，低层业主有权请求侵权人停止侵害。而根据物权法增设电梯是合法的。法院该判决增设电梯的决议有效还是该支持低层业主的请求呢？如此便提出了另外一个问题，面对物权法和侵权责任法的冲突，该如何适用法律。


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简单来说，物权法是**根据宪法制定的基本民事法律，侵权责任法是****制定的法律。根据法律适用的一般原则，上位法优于下位法，**制定的法******制定的法。从立法法*88 条**有权改变或撤销它的**制定的不适当的法律的规定也可以推倒出这个原则。如此来看，法院是不能支持低层业主停止侵害请求的。但这并不妨碍低层业主要求相关业主赔偿损失的权利。因为根据侵权责任法*15条，赔偿损失也是承担侵权责任的一种方式，众多责任承担方式可以单独适用，也可以合并适用。这样一来便解决了这个法律冲突问题，也就是说增设电梯虽然符合物权法，但这并不妨碍法院根据侵权责任法要求对受损业主进行损失赔偿。另外，从法经济学的角度也可以解释这个问题。做一件事，如何让反对的阻力较小？答案是在不使任何一方受损的情况下，让至少一方收益。这便是经济学上的帕累托改进。实现帕累托改进是很困难的，因为它的假设条件是不使任何一方受损。而如果一定要实现帕累托改进的情况下才能进行改革，那么社会将很难进步。因为现代社会利益交错，改革难免会使得一部分群体利益受损。对既有住宅增设电梯来讲，很明显，这不是一个帕累托改进，因为低层业主的权利受到了侵害。